RUCKEL till SLOTT

Byggblogg om totalrenovering av ett timmerhus

Kategori: Planering (Sida 1 av 2)

Nytt fokus blir att inreda ladan

Efter att ha knackat murstock ett par dagar tog jag en lång funderare. Det dröjer duktigt länge innan huset är tätt nog för att kunna värmas upp och övernatta i. Ytterväggar ska lyftas och repareras. Grunden ska rivas upp inne för att isoleras och nya golvbjälkar troligtvis monteras. Utsidan ska reglas och isoleras och fönster monteras. Så om vi vill kunna övernatta och njuta av omgivningarna i sommar, eller redan nu på vårkanten kunna stanna längre än några timmar innan man fryser ihjäl, så krävs en plan B.

Därmed blir det närmaste projektet istället att inreda och isolera i ladan. Där finns redan gjutet golv, stadiga väggar och raka takbjälkar. Det är bara att sätta upp byggfolie, isolering, byggskivor i taket samt regla väggarna och montera vindtäta dörrar så är man hemma. På så vis får man en beboelig miljö under tiden man arbetar på det stora projektet – huset.

Ny 3D-skiss på bygget

De gamla bilderna var inte helt sanningsenliga, så gjorde om det lite. Huset blir inte fullt så modernt i stilen utan rätt traditionellt. Med tiden kommer det även att få en utbyggnad på sidan för ett större vardagsrum, men det dröjer nog många år tills vi kommer så långt.

Gör om, gör rätt

Sakta men säkert kommer delar av huset ner. Det visade sig att vissa balkar var lite för gamla och maskätna för att lägga golv ovanpå, varför vi fått tänka om hela planlösningen. En fördel är att vi tagit mer hänsyn till alla befintliga väggar nu så man inte behöver tänka så mycket på vad som är bärande och inte. Sen om sanningen ska fram, vill man ju inte göra alltför stora ingrepp i ett så gammalt fint torp. Desto fler av originalväggarna med dörröppningar och så vidare vi kan behålla, ju mer av väggarna kommer vi att kunna lämna nakna och behålla det fina timret synligt inomhus.

Hallen blir större och huvudentrén flyttas till andra sidan av huset, som ändå kommer bli framsidan när vi gör iordning en ny väg till huset. Plus att vi kan behålla trappan upp till loftet på samma plats som i dagsläget och bygga förvaring/garderob under den.

Stora rummet blir nu istället öppet upp till nocken, med ett vettigt kök och matplats. Ett riktigt vardagsrum med tv-hörna får istället vänta till framtiden när vi bygger ut huset. Tillsvidare får vi lyfta upp en soffa på loftet istället.

Finslipade ritningar

Med 32 härliga grader i skuggan känns det lite risky att klättra runt på taket, men man gör vad man måste. Efter 8 timmars slit idag så fick vi dock ge oss och åka hem och “bygga” på datorn istället. Planlösningen har justerats en del så loftet har fått lite reglar (gamla timmerstockar) som stöd för takstolarna och köket en helt ny layout som är lite mer traditionell, för är rätt skönt kunna ha ett vanligt matbord istället för köksö.

Det är insidan som räknas

När man ändå gjort skalenliga CAD-ritningar så kan man likaväl inreda bygget också, så man får en bättre känsla för storleken och vart fönster och dörrar bäst placeras. Så här bjuder jag på två fina renderings…

Köket är inte jättestort men funktionellt. Dubbla altandörrar, den ena direkt till uteplats och den andra in till vinterträdgården som kommer bli utbyggnad till huset i framtiden. I vinterträdgården kommer det sedan även finnas en större matplats.

Centralt i huset finns en vattenmantlad kamin som både ger mysfaktor och extra värme till både golvvärmen och långa duschar. Här blir det rejäl takhöjd ända upp till loftet. Av konstruktionsmässiga skäl så kommer det att gå gamla timrade balkar för takstolarna genom luften här som dock inte är inlagda i bilden ovan ännu då vi inte vet exakt vart de hamnar. Förhoppningsvis blir de inte i vägen för mycket utan att de bara blir ett charmigt inslag i ett charmigt nygammalt torp. Fingers crossed!

Återbruk för plånbok och miljö

Nu har vi fått bekräftelse på att vår ansökan om förvärvstillstånd är inkommen länsstyrelsen. Så nu är det bara att vänta. Under tiden får man planera, drömma och shoppa byggmaterial att lägga på hög.

I allra största möjliga mån så ska byggmaterial köpas begagnat, eller återbruk av det som redan finns på plats i huset.

Takstolarna består idag av otroligt fina timrade stockar, som kommer göras delvis synliga i det nya huset. Taket består av hela men blekta betongtakpannor, som ska tvättas och målas med särskild färg för att bli som nya.

En vägg i köket ska förhoppningsvis bestå av gammalt tegel, vilket ofta skänks på blocket mot avhämtning. Beroende på om grunden kommer bli gjuten eller inte (för att klara tyngden), så återstår det dock att se. I värsta fall finns det fusktegel man limmar på väggen.

Gamla brädor eller rentav trä från engångspallar kommer betsas, oljas och användas både för en vägg i sovrummet och som prydnad för köksön.

Inspiration har jag gott om, tack vare världens bästa bildtjänst Pinterest…

 

Blocket är paradis för att spara pengar vid husbygget

Få saker slängs och kasseras i sådana mängder som byggmaterial. Som tur är finns det en och annan som tar sig tid att rea ut både verktyg och överblivet material på blocket.

Idag blev det en shoppingtur i Småland. Två spikpistoler, kompressor, kompressorslang, slangvinda, GTI Mossmedel och Bosch tigersåg för totalt 1650 kr. Det gillar vi.

Signed, sealed but not yet delivered

Nu är det påskrivet! Efter en massa krångel så är nu äntligen kontrakt påskrivet för huset. Köpet är dock inte helt i hamn förrän förvärvstillstånd är godkänt om några veckor och slutlikvid erlagd, som det heter på fancypanzy svenska.

MEN, eftersom ingen annan nu kan lägga vantarna på huset så kan vi tillåta oss att dela lite bilder från vårt första möte med drömhuset…

viktigt vid husköp, fritidshus

Att tänka på när man köper torp eller fritidshus

Första fastigheten vi köpte, var en camping med eget havsbad, och det nuvarande köpet är en bebyggd skogsfastighet. Så det har dykt upp en hel del frågor och potentiella faror som vi tänkte dela med oss av, för att köpa ett hus handlar inte enbart om att få ett beviljat lån..

Lånelöfte & bolån
Redan när du börjar leta efter fritidshus bör du ansöka om förhandsbesked eller lånelöfte hos ett par olika banker, om du har tänkt söka lån för köpet. Då får man en uppfattning om hur mycket man har möjlighet att låna. Ett lånelöfte är dock ingen garanti för att man faktiskt får lån, utan när man har hittat ett hus man vill lägga bud på så får man kontakta banken så att de sätter igång en riktig kreditprövning.
Man kan maximalt belåna upp till 85% av köpvärdet med ett bolån. Resterande 15%  (“egen insats”) behöver man punga ut själv, eller täcka med ett topplån/blancolån. På blancolån (lån utan säkerhet) blir dock räntekostnader ofta minst 4-5 ggr högre.

Budgivning
När budgivningen startat börjar ofta adrenalinet flöda. Tänk på att även om säljaren har accepterat ditt bud så är det inte bindande förrän kontrakt har skrivits. Det finns inget som heter muntliga överenskommelser inom fastighetsköp. Så när ditt bud har accepterats, se till att få klart lån så fort som möjligt och skriv kontrakt.

Amorteringskrav
Amortering, är ett finare namn för avbetalning på lån. Ovanpå det betalar man ränta samt eventuella administrationsavgifter. Lagen kräver att man amorterar minst 2% av lånet varje år eller 3% om bolånet är på över 4,5 gånger din/er årliga bruttoinkomst.

Låst ränta & ränteskillnadsersättning
Har du ett bolån kan du välja att ha rörlig ränta, eller låsa din ränta. När du låser räntan så vet du exakt vad räntan kommer att bli under en viss period, ofta kan man låsa som mest på 5 år. En låst ränta blir ofta dyrare än den nuvarande rörliga räntan. En annan nackdel med låst ränta är att om du vill återbetala hela lånet tidigare än beräknat, så krävs du på en ränteskillnadsersättning som kan bli rätt stor. Därför om räntorna är låga som nu, vänta med att låsa räntan tills du tror det kommer bli snabba ökningar i framtiden.

Extrakostnader för pantbrev & lagfart
När man köper en fastighet tillkommer alltid lagfart, dvs en administrationsavgift för att ändra ägare på fastigheten (1,5% + 825kr) dvs ca 15 000 kr på 1 miljon.
Om du behöver ta ut lån med fastigheten som säkerhet, så krävs pantbrev för motsvarande summa om det inte redan finns tillräckligt med pantbrev på fastigheten. Ska du låna 2 miljoner och behöver ta ut extra pantbrev på 1 miljon, blir pantbrevsavgiften 2% av 1 miljon (ca 20 000 kr) för en fysisk person.

Undersökningsplikt
Du som köpare har skyldighet att själv undersöka fastigheten så det inte finns mögel, vattenskador, hussvamp eller liknande. Många tar därför hjälp av en besiktningsman (observera att de inte alltid är ingenjörer – utan kan ibland vara rena amatörer). Som privatperson kan man dock åberopa “dolda fel” och få ersättning från säljaren om det senare upptäcks problem som inte hade gått att upptäcka vid en besiktning utan att exempelvis riva upp golv och väggar.

Kommunalt vatten & avlopp
Köper man ett fritidshus ute på landet, finns sällan kommunalt VA indraget. Hör gärna med kommunen så det inte planeras indragning av VA inom det närmaste, för då kan du bli tvingad att betala anslutningsavgifter många gånger på över 100 tkr.

Dispens från strandskydd
Runt alla sjöar och vattendrag (ibland kan även ett grävt dike räknas hit) i Sverige gäller ett strandskydd. Man får alltså t.ex. inte gräva, anlägga väg, bygga eller hugga ned träd inom strandskyddszonen utan dispens från länsstyrelsen. Att bryta mot strandskyddet räknas som miljöbrott, vilket kan bli mycket allvarligt. Hör med kommunen eller länsstyrelsen hur stort ditt strandskydd är eller om det redan finns dispens.

Säljare i personlig konkurs
Mäklaren gör i regel en koll så att säljaren ej är på ekonomiskt obestånd samt är den rätte ägaren av fastigheten. Om huset exempelvis redan sålts till någon annan eller säljaren är i konkurs och inte har rätt att sälja huset, så finns en risk att du förlorar alla dina pengar om du har väldigt otur. Handlar det om väldiga summor kan det vara klokt att göra en kreditupplysning på säljaren.

Närområdet
Ska du befinna dig ofta på fastigheten, kan det vara bra att kolla upp närområdet. Finns det en butik? Postombud? Systembolag? Badplats? Busshållplats?

Förvärvstillstånd
Vid köp av lantbruksenheter eller skogsfastigheter (som ett torp/fritidhus ibland är klassat som), kan det i vissa kommuner krävas förvärvstillstånd från länsstyrelsen. Det är en gammal lag som ska hindra avbefolkning på landsbygden. I regel är det inga bekymmer att få ett sådant, men handläggningstiden kan vara lång (4-8 veckor) och du får ofta inte tillträde förrän tillståndet är klart.

Servitut
Ibland är fastigheten belastad eller berikad av olika servitut, vilket är olika tillstånd för att använda varandras mark. Det kan vara ett elbolag som har dragit en starkströmsledning över din tomt, eller kan det vara din rätt att använda grannens grusväg som infart till huset. Tänk på att servitut kan påverka dina möjligheter för framtiden, till exempel om du vill gräva ner en pool men inte kan för att det ligger en högspänningskabel i vägen.

Bygglov
Många byggregler bestäms av kommunen. Vissa platser tillåts enbart en viss takhöjd. På andra kanske man inte får bygga ut alls. Vår kommun är mer medgörliga än boverket och tillåter utbyggnad på hela 50% av den befintliga byggnaden utan bygglov. En av fördelarna med att bo på landet, utanför “detaljplanerat område”. Eftersom vårt hus är på 60 kvadrat innebär det att vi kan bygga ytterligare 30 kvadratmeter utbyggnad. Så planerar du att bygga om eller bygga ut, hör med kommunen vad som gäller innan du köper så du slipper tråkiga överraskningar.

Konstigare än så är det inte  =)

Visualisering i 3D och 2D

Alla riktiga husbyggare kan visualisera slutresultatet till stor del i huvudet. Men för att få alla tankar och mått att verkligen spela ihop, så måste man göra riktiga ritningar och visualiseringar. Som tur är så har jag studerat till ingenjör ett tag och är inte helt ovan vid CAD-mjukvaror. Så innan vi ens hunnit skriva på kontrakt för huset så har jag en övergripande planlösning klar…

Vi har inga planer på ett enormt skrytbygge, utan hållbart byggande och så låg belåningsgrad som möjligt är viktigare. Total yta med kommande utbyggnad (vinterträdgård) blir därför under 100 kvadrat. Trots storleken kommer det dock finnas gott om charm och unika inslag som walk-in-closet, vinterträdgård, vinkällare och kanske rentav en mindre bunker under huset, om vi känner oss tillräckligt galna.

 

 

Sida 1 av 2

Byggbloggen från Småland